さ行〜た行

事業証券化とは
事業の収益性を背景に証券を発行して投資家から資金を調達する金融スキームのことである。イギリスを中心に発展した金融スキーム。これまで事業証券化が実施された事業領域はパブ事業、水道事業、空港・港湾・鉄道事業、医療、介護事業等ですが、最近では、通信、葬儀場、放映権、シャンパンの在庫などの事業も対象とされている。

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事業所得とは
事業によって生じた所得のこと。商工業者、農漁業者、医師、弁護士、俳優、競馬騎手などように、事業を営んでいる人がその事業から得た所得。

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雑所得とは
給与所得、不動産所得等の税法上9種類に分類された所得のいずれにも当てはまらない所得のこと。

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投資者保護基金とは
証券取引の安全性や信頼性の維持を目的として、証券会社が破たんした場合に、投資家に対する支払いに支障が出たときにそれを保証するための基金。

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総合還元利回りとは
不動産を証券化する際に使用され、不動産売却時のリスクを含んだ期待利回りで、DCF法の評価において、一定期間後の売却想定価格を現在価値に割り戻す率である。ターミナルキャップレートともいう。

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ターミナルキャップレートとは
不動産を証券化する際に使用され、不動産売却時のリスクを含んだ期待利回りで、DCF法の評価において、一定期間後の売却想定価格を現在価値に割り戻す率である。総合還元利回りともいう。

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直接還元法とは、
不動産鑑定評価で使われる収益還元法の一つ。対象不動産の年間収益を還元利回り（キャップレート）で還元（割る）する手法で、収益価格を年間純収益÷還元利回りという計算式で求める。

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取引事例比較法とは、
不動産鑑定評価の手法の一つで、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これの事例価格について必要に応じて事情補正および時点修正を行い、さらに地域要因、個別的要因の比較を行って求める。

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収益還元法とは、
不動産鑑定評価の手法の一つで、不動産から得られる収益面から、不動産価値を評価する。対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益の総和としての収益価格を求めること、具体的には、収益を適切な利回り（割引率）で割り戻すことにより、現在価値の総和を求める。例えば同じ間取りでも高い家賃収益を上げられる不動産は価値が高くなり、逆にあまり収益を上げられない不動産は価値が低くなる。収益還元法として直接還元法とDCF法が利用されている。

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デットとは
負債・債務を意味し、借入による資金調達を指す。支払はエクイティに優先する。

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総合利回りとは、
キャピタルゲイン（値上がり益）とインカムゲイン（配当金）からなる総合収益を投資額で割った比率である。投資収益率ともいいます。年間の総合収益÷投資額という式で計算できる。

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実質利回りとは
不動産においては、考えられるすべてのコストを考慮にいれた利回りであり、固定資産税等の諸経費を含み計算したもの。年間賃貸収入＋管理費等諸経費＋固定資産税等諸経費÷投資額という式で計算できる。

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中間法人とは
証券化などにおいて、中間法人法に基づき、倒産隔離を確保するため設立される法人。

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出口戦略とは
ファンド終了時に、対象資産の売却方法、金額、時期などをあらかじめ決めるなど、投資家の期待利回りを実現するための戦略。

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信用補完（措置）とは
商品の信用力を向上させることを目的に行われる措置。
優先劣後出資構造、各種積立金、保険の付与、第三者の保証など。

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証券化とは
個別の資産を担保にして有価証券を発行し、資金を調達する方法。
そこから発生する金銭を投資家に分配する。

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償還とは
債券や投資信託の元本が、期日に投資家に戻されること。定期預金の満期日に相当する。

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デュー・ディリジェンスとは
不動産に関する適正な調査の意味で、事前に投資対象の財政状況などを会計や法務面から精査することを指す。建物状況調査、環境調査、法的調査、市場調査などが含まれる。

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最終利回りとは
債権などを償還日まで保有していた場合のインカムゲインとキャピタルゲインを、投資額に対する割合で年換算して年率で示すもの。

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匿名組合出資とは
商法の規定に基づき組成された匿名組合に出資すること。出資者は不動産の所有権を持たず、匿名性は確保される。※営業者が出資者に配当する際、支払調書は税務署に提出されます。

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匿名組合とは
商法535条以下に定められている契約。契約の一方の当事者（出資組合員）が、相手方（営業者）のために出資し、その営業から生じる利益を分配することを約する組合。組合に対する利益の配当は法人税の課税対象ではないことから、証券化ではよく利用される。

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投資信託とは
不特定多数の出資者から集めた資金を、プロの運用担当者（ファンドマネージャー）がルールに従って運用する仕組み。運用先は、株式・債権・不動産など。投信、ファンドとも言う。

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投資法人資産運用業とは
会社型投資信託で投資法人の委託を受けて資産運用を行う法人のこと。投資法人はいわゆるペーパーカンパニーであるため、実際の資産運用はこの会社が行う。

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投資法人とは
会社型投資信託で設立される、主として特定資産の投資委運用することを目的とする法人。
原則として全ての業務を第三者に委託し、投資証券を発行することにより運用資金を集める。

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投資事業組合とは
組合員である出資者から集めた資金を企業や不動産などに投資し、キャピタルゲイン等を獲得することを目的に設立する組合

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投資信託委託会社（投信委託会社）とは
投資信託の受益証券を発行し、設定・運営をする会社のこと。投資信託運営の中心的な存在となり、約款の作成・届け出、目論見書の作成、受益証券の募集・発行、信託契約の締結・解約、運用報告書の作成などを行う。金融庁の許可が必要。

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投資証券とは
投資法人において、投資主であることを表す証券のこと。株式会社における株券に相当する。

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倒産隔離とは
不動産証券化のプレーヤーが倒産した際に、証券化の対象資産が影響を受けないように行う措置。中間法人を利用することにより、オリジネーターと営業者の直接的な関係を排除し、倒産隔離を確保する手法がある。

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投資口とは
投資法人の社員の地位、投資主としての持分（権利）。株式会社における株式に相当する。

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